경매로 토지를 낙찰받았는데 그 위에 짓다 만 구조물이 남아 있는 경우, 낙찰자가 가장 먼저 마주치는 관문이 건축허가 명의변경입니다. 기존 건축주와 연락이 닿지 않거나 협조를 거부하면 공사를 이어갈 수도, 준공을 받을 수도 없기 때문입니다.
경매로 취득한 건축 중 건물, 무엇이 쟁점인가
A씨는 건축 중인 구조물이 있는 토지를 경매로 취득했습니다. 이 구조물은 기둥과 지붕, 주벽을 갖추지 못해 아직 독립된 건물로 인정되지 않으므로 토지의 부합물(토지의 일부가 된 물건)로 취급되고, A씨는 토지와 함께 그 소유권도 취득합니다.
문제는 건축허가가 종전 소유자 B씨와 C씨의 공동 명의로 남아 있다는 점입니다. 소유권은 A씨, 허가 명의는 B·C씨로 갈라진 상태에서 기존 건축주(건축허가를 받은 사람)의 동의 없이 명의를 바꿀 수 있는지가 핵심입니다.
실무에서는 낙찰 직후 관할 지방자치단체 건축과에서 건축허가대장을 열람해 현재 건축주와 설계자·감리자 등록 현황, 착공신고 여부를 확인해야 합니다. 입찰 전이라면 현황조사서와 감정평가서에 기재된 지상 구조물의 공정률을 살펴, 그 구조물이 부합물인지 아니면 이미 독립한 건물(이 경우 별도의 법정지상권 쟁점이 생깁니다)인지 가늠해 두어야 합니다.
건축주 명의변경, 건축법상 원칙과 필요 서류
건축법은 건축허가를 받은 자로부터 건축 중인 건물을 양수한 사람이 건축주 명의를 변경할 수 있는 절차를 두고 있습니다. 건축 관계자 변경신고서에 다음 두 서류 중 하나를 첨부해야 합니다.
- 변경 전 건축주의 명의변경 동의서: 가장 일반적인 방법으로, 통상 양도인의 인감증명서를 함께 냅니다.
- 권리관계의 변경 사실을 증명할 수 있는 서류: 동의서를 받을 수 없을 때, 건축주로서의 권리가 이전되었음을 법적으로 증명하는 문서입니다.
근거는 건축법 시행규칙 제11조 제1항 제1호입니다.
건축법 시행규칙 제11조(건축 관계자 변경신고) ① 법 제11조에 따른 건축허가 또는 법 제14조에 따른 건축신고를 한 건축물의 건축주가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 건축주는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축 관계자 변경신고서에 관계자 변경을 증명하는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.
1. 건축주가 해당 건축물의 건축에 관한 권리를 양도(매매ㆍ증여 등을 포함한다)한 경우: 변경 전 건축주의 명의변경 동의서 또는 권리관계의 변경 사실을 증명할 수 있는 서류
전 건축주가 동의를 거부할 때: 소송
종전 소유자가 협조를 거부하거나 동의서를 대가로 과도한 금전을 요구하는 경우가 많습니다. 이때는 의사표시에 갈음하는 판결(법원이 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 간주하는 판결)을 구하는 소송을 제기할 수 있고, 그 확정판결문이 앞서 본 '권리관계의 변경 사실을 증명할 수 있는 서류'가 됩니다.
대법원 2015. 9. 10. 선고 2012다23863 판결
건축 중인 건물을 양도한 자가 건축주 명의변경에 동의하지 아니한 경우에 양수인으로서는 그 의사표시에 갈음하는 판결을 받을 필요가 있다.
판결이 확정되면 별도의 집행 절차 없이 동의가 있었던 것으로 취급되므로, 확정증명원을 함께 발급받아 변경신고서에 첨부하면 됩니다. 다만 피고들의 주소 파악이 실무상 가장 큰 걸림돌입니다. 경매기록에 남은 송달주소와 주민등록초본(보정명령을 받아 발급) 확보가 어렵다면 공시송달까지 가면서 몇 달이 더 소요되므로, 낙찰 후 미루지 말고 착수하는 편이 낫습니다. 허가 후 일정 기간 공사에 착수하지 않으면 허가 자체가 취소될 수 있어 시간을 끄는 쪽이 불리한 경우가 많습니다.
공동 건축주일 때의 주의사항
건축허가가 B씨와 C씨처럼 공동 건축주 명의라면, 변경 전 모든 공동 건축주의 동의가 필요하고 한 명이라도 거부하면 신고가 수리되지 않으므로 소송도 전원을 피고로 삼아야 합니다. 상담 과정에서 자주 확인되는 문제 중 하나가 공동 건축주 가운데 사망자나 행방불명자가 섞여 있는 경우인데, 이때는 가족관계등록사항별 증명서로 상속인을 특정해 상속인 전원을 피고로 추가해야 하므로 준비 기간을 넉넉히 잡아야 합니다.
토지 소유권과 건축허가는 별개입니다
토지를 소유하면 그 위의 건축허가도 자동으로 따라온다고 생각하기 쉽지만, 건축허가는 토지 소유권과 별개로 이전됩니다. 대법원은 건축허가서가 실체적 권리의 득실변경을 공시하는 방법이 아니고 추정력도 없다고 보아, 건축허가서상 건축주가 곧 소유자는 아니며 건축 중인 건물의 소유자와 건축허가상 건축주가 반드시 일치해야 하는 것도 아니라고 판시했습니다. 따라서 매각허가결정서나 매각대금 완납증명서만으로는 '권리관계의 변경 사실을 증명할 수 있는 서류'로 인정되지 않습니다.
대법원 2009. 3. 12. 선고 2006다28454 판결
건축허가는 대물적 성질을 가지는 것으로서 행정관청으로부터 건축허가를 받은 건축주라 하더라도 그 토지에 대한 소유권 기타 사용권을 상실한 경우에는 건축허가를 유지할 수 없을 뿐만 아니라 건축허가서에 건축주로 기재된 자가 그 소유권을 취득하는 것은 아니며, 건축 중인 건물의 소유자와 건축허가상의 건축주가 반드시 일치하여야 하는 것도 아니다.
결론: 명의변경의 두 가지 길
A씨의 선택지는 크게 둘입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 방법 1: 동의서 확보 | 기존 건축주들(B씨와 C씨)에게서 명의변경 동의서를 직접 받는 방법입니다. 동의서와 인감증명서 등을 갖추어 건축 관계자 변경신고를 하면 됩니다. |
| 방법 2: 소송 제기 | 동의서 확보가 어렵다면 기존 건축주 전원(B씨와 C씨)을 상대로 '건축허가 명의변경 동의절차 이행 소송'을 제기합니다. 승소 확정판결문이 동의서를 대신하는 '권리관계의 변경 사실을 증명할 수 있는 서류'가 되어 변경신고가 가능합니다. |
소송이 유일한 길은 아닙니다. 남은 구조물의 공정률이 낮고 활용 가치가 크지 않다면, 토지 사용권을 상실한 종전 건축주의 기존 허가를 정리한 뒤 낙찰자 명의로 새 건축허가를 받는 편이 더 빠를 수 있습니다. 다만 설계 변경과 각종 부담금, 강화된 현행 기준 적용 여부를 함께 따져 두 방법의 비용과 소요 기간을 비교해 결정해야 하며, 입찰 전 단계에서 이 검토를 마쳐 두면 협상에서도 유리합니다.