'무상임대차 확인서' 써줬다간 보증금 날릴라!

서류 한 장으로 수억 원의 보증금을 잃을 수 있는 요청이 바로 '무상임대차 확인서'입니다. 이 확인서가 왜 위험한지, 대법원이 어떤 결론을 내렸는지 정리합니다.

무상임대차 확인서, 왜 써달라는 걸까?

상가 임차인 B씨는 보증금을 지급하고 영업하며 임차인으로서의 대항력까지 갖춘 상태였습니다. 그런데 건물주 C씨가 "상가를 담보로 은행 대출을 받아야 하는데 은행이 형식적으로 무상임대차 확인서 한 장만 요구한다, 써줘도 보증금은 그대로 보호된다"며 서명을 부탁했습니다.

은행이 이 서류를 요구하는 이유는 담보가치 산정입니다. 감정가 5억 원인 상가에 대항력 있는 보증금 1억 원의 임차인이 있으면 은행이 확보할 담보가치는 그만큼 줄어듭니다. 확인서를 받아두면 그 1억 원을 빼지 않아도 되고, 문제가 생겨도 임차인에게 책임을 돌릴 수 있습니다. 즉 건물주와 은행의 위험을 임차인에게 옮기는 문서입니다.

엇갈린 판결의 여정

실제로 확인서를 써준 뒤 건물이 경매로 넘어갔습니다. 상가를 경락받은 새 소유자 A사는 명도를 요구했고, B씨는 "보증금을 돌려주면 나가겠다"며 동시이행의 항변으로 맞섰습니다.

1심과 2심의 결론은 갈렸습니다. 2심은 A사가 임대차 관계 조사서를 통해 대항력 있는 B씨의 임차권을 알고 낙찰받았으므로, 경매 전 무상거주확인서를 써주었더라도 경매 절차에서 임대차 관계가 밝혀진 이상 매수가격 결정에 신뢰를 준 것이 아니라고 보아, 신의성실의 원칙이나 금반언의 원칙에 반하지 않는다고 판단했습니다.

그러나 대법원에서 결론은 다시 뒤집혔습니다.

대법원의 최종 판단: 대항력을 주장할 수 없다

대법원은 B씨가 A사에게 대항력을 주장할 수 없다고 판단했습니다. 보증금을 내고 임차한 유상임차인이 건물주의 부탁으로 무상임대차 확인서를 작성해 준 뒤 스스로 유상임차인이라고 주장하는 것은 자기 모순된 주장이고, 무상 사용을 확인해 주고도 경매 절차에서 보증금을 주장하는 것은 거래의 안전과 법질서의 안정을 해칠 수 있다는 취지입니다.

대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결: 유상임차인의 주장은 자기 스스로 모순된 주장을 하는 것이므로 대항력을 주장할 수 없다고 판단하였다.

전원합의체 판결은 아니지만, 유사한 경매 사건에서 실무상 중요한 기준으로 작용하고 있습니다.

자주 나오는 실무 질문

"확인서에 '대출 심사용으로만 사용한다'는 단서를 넣으면 되지 않나요?" 그런 문구가 있어도 확인서의 존재 자체가 사라지지 않습니다. 낙찰자는 그 서류를 근거로 신뢰를 주장하고, 임차인은 그 신뢰가 형성되지 않았음을 입증할 부담을 지게 됩니다.

"건물주가 각서를 써줬는데요?" "보증금은 반드시 책임진다"는 각서는 건물주 개인에 대한 채권일 뿐, 낙찰자에게는 아무 효력이 없습니다. 게다가 건물주는 이미 채무를 감당하지 못해 경매까지 간 경우가 대부분이어서 각서만으로 회수하기는 어렵습니다.

"확인서를 이미 써줬는데 방법이 없나요?" 다툴 여지가 아주 없는 것은 아닙니다. 확인서 작성 경위, 임차인이 그 의미를 알았는지, 낙찰자가 실제로 그 서류를 보고 매수가격을 정했는지가 쟁점입니다. 사실관계 입증 싸움이므로, 당시의 문자·카카오톡·통화 녹음, 임대료 이체 내역이 남아 있는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

보증금 보호를 위해 임차인이 알아야 할 점

대출을 이유로 무상임대차 확인서를 요구받더라도 쉽게 응해서는 안 됩니다. 서명하는 순간 보증금 없이 건물을 쓰고 있음을 스스로 인정한 것이 되어, 이후 건물이 경매로 넘어가면 은행이나 낙찰자에게 보증금을 주장하기 어려워집니다.

• 확인서 요구는 거절이 원칙: 명칭이 '무상거주확인서', '임대차 부존재 확인서', '점유 사용 확인서' 등 무엇이든 내용이 같다면 위험은 동일합니다. 건물주 사정이 급하다면, 임대차 계약 사실을 그대로 밝힌 '임대차 현황 확인서'를 제출하거나 대출 금액을 조정하는 방식 등 다른 길을 먼저 검토하는 것이 좋습니다.
• 계약서·입금 자료 보관: 임대차 계약서 원본, 보증금 이체 내역, 월세 납부 기록, 관리비 영수증 등 유상 임대차임을 뒷받침하는 자료를 모두 보관해 두어야 합니다.
• 확정일자와 사업자등록: 상가 임차인은 건물 인도와 사업자등록 신청을 마치고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권(일정 요건을 갖춘 경우 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리)을 미리 확보해 두어야 합니다. 사업자등록 정정 없이 상호나 면적만 바꿔 영업하다가 대항요건이 흔들리는 사례도 실무에서 드물지 않습니다.
• 경매가 시작되면 기한을 지킬 것: 건물에 경매개시결정이 내려지면 배당요구 종기가 정해집니다. 이 기한 안에 권리신고 및 배당요구를 하지 않으면, 요건을 갖춘 임차인이라도 배당에서 제외될 수 있습니다. 기한을 넘긴 뒤에는 되돌리기가 매우 어렵습니다.
• 등기부 확인은 계약 때만이 아니라: 임대차 기간 중에도 건물 등기사항증명서를 주기적으로 확인해, 근저당권이 새로 설정되었는지 살펴보는 것이 안전합니다. 갑자기 확인서를 요구하는 시점은 대개 추가 대출을 준비하는 시점입니다.

확인서 요구를 받았다면 서명 전에 변호사 등 전문가의 검토를 받아보시기 바랍니다.