전세금 미반환으로 새집 계약금 날렸다면? 해결책은!

전세금 미반환으로 새집 계약금 날렸다면? 해결책은!

이사할 집을 계약했는데 기존 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면, 새로 낸 계약금까지 잃을 수 있습니다. 이때 임차인이 쓸 수 있는 법적 수단을 정리했습니다.

전세보증금 미반환으로 새집 계약금을 잃은 사례

직장 발령으로 지방에 내려가게 된 임차인 A씨는 전세 계약 만료 한 달 전 임대인 B씨에게 갱신 거절을 통보하고, 새 집을 계약하며 계약금 800만원을 지급했습니다. 그런데 B씨가 "새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"며 반환을 미뤄 A씨는 이사 날짜까지 보증금을 받지 못했고, 결국 새 집의 계약금 800만원을 포기해야 했습니다.

임대인에 대한 손해배상 청구의 근거

임대차 기간이 끝났는데도 임대인이 정당한 이유 없이 보증금 반환을 미뤄 임차인에게 손해가 생겼다면 그 배상을 청구할 수 있습니다. 새 주택 계약금을 몰취(계약금을 돌려받지 못하고 상대방에게 귀속되는 것)당한 경우라면 손해액이 구체적으로 특정되어 청구가 한결 명확해집니다.

계약기간이 종료되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 세입자가 새롭게 체결한 전세계약의 계약금을 몰취당하였다면 집주인에게 손해배상을 구할 수 있다. 집주인은 세입자가 다른 집을 구할 것을 충분히 예상할 수 있기 때문이다. (서울서부지방법원 2007. 12. 20. 선고 2007나6127 판결 참조)

이 취지에 따라 A씨는 B씨에게 계약금 상당액 800만원의 손해배상 청구를 할 수 있고, 보증금 반환이 늦어진 기간의 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다.

실무에서 임대인 측은 거의 예외 없이 "이사 계획을 몰랐다", "그렇게 비싼 집을 계약할 줄 몰랐다"며 예견가능성을 다투므로, 승패는 대체로 증거에서 갈립니다. 갱신거절 통지와 이사 예정일을 알린 문자·카카오톡, 통화 녹음, 새 임대차계약서와 계약금 입금내역, 상대 임대인의 계약 해제 통보문을 남겨 두십시오. "며칠까지 보증금을 못 받으면 새 계약이 깨진다"는 내용을 내용증명으로 미리 알려 두면 예견가능성 다툼이 크게 줄어드는 반면, 구두로만 이야기했다면 계약금 손해는 인정받지 못하고 지연이자만 인정되는 사례도 적지 않습니다.

당장 이사해야 한다면 '임차권등기명령'

보증금을 못 받았는데 이사를 미룰 수 없다면 임차권등기명령(보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해 임차권을 등기하는 제도, 주택임대차보호법 제3조의3)을 활용해야 합니다. 등기를 마치면 이사를 나가 전입신고를 옮겨도 대항력(제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리)과 우선변제권(경매·공매 시 다른 채권자보다 먼저 변제받을 권리)이 유지됩니다.

신청 요건과 주요 효과

임차권등기명령은 결정만으로 끝이 아니라, 등기부에 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 이사와 전출을 해야 합니다. 결정문만 받고 주민등록을 옮겼다가 그 사이 근저당이 설정되면 순위에서 밀릴 수 있으므로, 등기사항전부증명서를 발급해 직접 확인하십시오. 과거에는 임대인에게 결정문이 송달되어야 등기가 진행되어 임대인이 잠적하면 절차가 길어졌으나, 현재는 송달 전에도 등기 촉탁이 가능하도록 개선되었습니다.

실무에서는 임차권등기명령 신청과 보증금반환청구 소송을 함께 준비하는 경우가 많습니다. 등기만 해 두고 기다리다 임대인의 다른 채권자가 먼저 압류·경매를 신청할 수 있기 때문입니다. 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행청구 절차를 먼저 확인하는 것이 시간과 비용 면에서 유리할 수 있고, 이 경우에도 임차권등기는 대부분 필수 절차로 요구됩니다.

마무리하며

손해배상 청구와 임차권등기명령 외에 내용증명 발송, 보증금반환 소송, 지급명령 등 선택지가 있으므로, 계약 종료일 전부터 증거를 정리하고 대응 순서를 잡아 두는 것이 좋습니다.