권리금 1천만원 더 받아도 사기죄가 아니다? 대법원 판결의 비밀

권리금 2천만원 더 받아도 사기죄가 아니다? 대법원 판결의 비밀

권리금은 계약서에 명시되지 않은 채 오가는 일이 많아 분쟁이 잦습니다. 신규 임차인에게 받은 권리금을 기존 임차인에게 전달하는 구조에서 차액이 생겼다면 사기죄가 될까요?

사례로 본 권리금 분쟁: A씨는 왜 무죄였을까?

매도인(재산을 파는 사람) 甲의 가게 정리 과정에 관여한 A씨는 신규 임차인으로부터 권리금 8천만 원을 받고도 甲에게는 6천만 원만 건넨 뒤 2천만 원을 가졌습니다. 뒤늦게 총액을 안 甲이 고소해 A씨는 차액을 가로챈 혐의로 기소되었습니다.

하급심은 사기죄(타인을 속여 재물이나 재산상 이익을 취하는 범죄) 유죄로 보았으나, A씨는 “계약 전 甲과 6천만 원 초과분은 내가 갖기로 합의했다”고 주장했습니다. 대법원은 이에 부합하는 사정을 인정해 벌금 600만 원을 선고한 원심을 파기하고 무죄 취지로 환송했습니다.

실무에서 이런 사건을 맡아 보면, 승패는 “차액을 가졌느냐”가 아니라 “초과분 귀속에 관한 합의가 언제 있었느냐”에서 갈립니다. 돈을 받은 뒤에야 사후적으로 양해를 구한 것이라면 기망이 인정될 여지가 커지고, 계약 전 합의가 확인되면 무죄 판단으로 기울기 쉽습니다. 그래서 변호인은 통화 녹음, 문자, 중개인·직원의 진술 등 합의 시점을 특정할 수 있는 자료부터 확보합니다.

부동산 권리금이란 무엇이며, 왜 분쟁이 잦을까?

권리금(기존 임차인이 형성한 영업상 이점, 고객, 시설물 등 유무형의 재산적 가치에 대해 신규 임차인이 지급하는 금전)은 차임·보증금과 별개의 돈으로, 「상가건물 임대차보호법」이 그 정의와 회수 기회를 규정합니다.

분쟁이 잦은 이유는 다음과 같습니다.

• 계약서상 명시의 부족: 권리금이 임대차계약서에 드러나지 않고 관행적으로만 오가는 사례가 많아, 금액·지급 주체·반환 조건이 불분명해집니다.
• 산정 기준의 모호성: 법정 산정 기준이 없어 당사자 협상으로 정해지므로, 같은 조건이라도 금액 차이가 커 불공정 시비가 생깁니다.
• 임대인의 개입 여부: 임대인이 신규 임차인에게 별도로 권리금을 요구하거나 기존 임차인의 회수를 방해하는 형태의 분쟁도 발생합니다.
• 정보의 비대칭성: 매도인·매수인·중개인 사이에 알고 있는 정보가 달라 오해와 불신이 쌓이기 쉽습니다.

상담에서 자주 나오는 질문 하나는 “권리금을 현금으로 받으면 문제가 되느냐”입니다. 현금 수수 자체가 위법은 아니지만, 나중에 총액을 두고 다툼이 생기면 입증이 매우 어려워집니다. 가급적 계좌 이체로 남기고, 부득이 현금이라면 수령 사실과 금액을 적은 영수증을 그 자리에서 받아두는 편이 안전합니다.

권리금 차액 편취, 사기죄가 성립하려면?

차액 취득만으로 사기죄가 되지는 않습니다. 형법상 요건이 모두 충족되어야 하고, 핵심 쟁점은 ‘기망행위’(타인을 속이거나 착오에 빠뜨리는 행위)의 존재 여부입니다.

관건은 A씨가 甲을 속였는지입니다. 총액을 숨기거나 거짓으로 알려 甲이 받을 몫을 받지 못했다면 사기죄가 되지만, 초과분 귀속에 사전 합의가 있었다면 총액을 알리지 않았다는 사정만으로 기망을 인정하기 어렵습니다.

대법원의 판단: '사전 합의'의 결정적 중요성

무죄 취지 파기환송의 근거는 ‘매도인과의 사전 합의’였습니다. 甲이 6천만 원 초과액을 A씨가 가져도 좋다고 미리 동의했다면 이를 기망으로 평가할 수 없습니다.

권리금을 대신 받아 전달하는 사람은 위임 범위에서 사무를 처리할 의무를 지므로, 범위를 넘어 차액을 임의로 가지면 배임죄나 사기죄가 문제 될 수 있습니다. 그러나 초과분을 처리자가 갖기로 한 사전 동의가 있었다면 위임 범위를 벗어난 행위가 아니고 기망행위에도 해당하지 않아 사기죄가 성립하지 않습니다.

수사 단계에서 이 쟁점은 거의 언제나 진술 다툼으로 흘러갑니다. 매도인은 “그런 약속을 한 적 없다”고 하고, 중개·대리인은 “처음부터 초과분은 내 몫이라 했다”고 맞섭니다. 이때 계약 직전에 오간 메시지, 초과분을 전제로 산정된 매도 희망가 메모, 다른 매물에서 같은 방식으로 정산한 전례 등이 판단을 가르는 자료가 됩니다. 반대로 매도인 입장이라면, 총액을 확인할 수 있도록 신규 임차인과 직접 대면해 지급 금액을 확인하고 그 내역을 문서로 남겨두는 것이 가장 확실한 방어책입니다.

권리금 분쟁 예방을 위한 필수적인 법률 조언

다음을 유념하십시오.

• 명확한 계약서 작성: 권리금 총액, 지급 방식과 시기, 지급 주체와 수령자, 대리인을 통한 거래라면 차액 처리 방법까지 서면에 구체적으로 적어야 합니다.
• 수수료·차액에 대한 사전 합의 문서화: 중개인이나 대리인이 일정 수수료나 초과분을 갖기로 했다면, 매도인과 매수인이 이를 알고 동의했다는 사실을 별도 확인서로 남겨두는 것이 좋습니다.
• 임대인과의 관계 확인: 신규 임차인은 권리금을 지급하기 전에 임대인이 새 임대차계약 체결에 응할 의사가 있는지 확인해야 합니다. 임대인이 계약을 거절하면 지급한 권리금을 회수하기 어려운 상황이 생길 수 있으므로, 임대차계약 체결을 조건으로 권리금 잔금을 지급하도록 순서를 정해두는 방식이 실무상 널리 쓰입니다.
• 형사 고소 전 검토: 차액 문제는 형사 고소로 바로 가기보다 부당이득반환이나 위임계약 정산을 구하는 민사적 해결이 실익 있는 경우가 많습니다. 형사에서 기망이 인정되지 않으면 민사에서도 불리한 정황으로 쓰일 수 있으므로, 순서와 전략을 미리 검토하는 것이 좋습니다.
• 증빙 자료 보관: 영수증, 계좌 이체 내역, 통화 기록, 문자 메시지를 모두 보관하십시오. 시간이 지나면 통신 기록은 보존기간이 지나 확보가 어려워지므로, 다툼이 예상되는 즉시 화면 저장 등으로 남겨두어야 합니다.

계약 단계에서 조건을 문서로 확정해 두는 것이 가장 확실한 예방책입니다.

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법적 고지: 이 블로그 포스트는 일반적인 법률 정보를 제공하며, 특정 사건에 대한 법률 자문으로 간주될 수 없습니다. 개별적인 법률 문제에 대해서는 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.