내 땅 경계가 사라졌다? 지적공부와 등기부 불일치, 공유물분할소송의 해법

등기부(부동산의 권리관계를 기록한 공적 장부)에는 독립된 필지(토지의 등록 단위)로 되어 있는데, 정작 토지대장(토지의 현황을 기록하는 공적 장부)에는 인근 토지와 하나로 합쳐져 있는 경우가 있습니다. 이때 소유권을 온전히 주장할 수 있는지, 여러 사람이 함께 소유한 땅이라면 공유물분할소송(공동 소유 부동산을 각자의 단독 소유로 나누거나 그 가치를 정산하는 소송)으로 내 몫을 찾을 수 있는지가 문제 됩니다.

원칙적으로 등기부는 지적공부(토지의 표시와 소유자에 관한 사항을 등록한 공적 장부)를 기초로 작성되므로 양자는 일치해야 합니다. 그러나 전쟁·화재로 인한 장부 멸실과 잘못된 복구, 전산화 이전의 행정 착오 등으로 불일치가 생기는 사례가 적지 않습니다. 어느 장부를 기준으로 소유권과 경계를 판단해야 하는지 대법원 판례를 통해 정리해 보겠습니다.

내 땅 경계가 사라졌어요! 지적공부와 등기부 불일치 문제

등기부에는 분필(한 필지를 둘 이상으로 나누는 것)되어 독립 필지로 기재돼 있으나 토지대장에는 인근 토지와 합필(둘 이상의 필지를 하나로 합치는 것)된 상태로 남아 있는 불일치는 주로 다음 배경에서 발생합니다.

• 기록의 멸실과 복구 오류: 6.25 전쟁이나 화재로 장부가 멸실되고, 이를 복구하는 과정에서 오류가 발생한 경우입니다.
• 행정 착오: 수기로 장부를 관리하던 시절 토지의 분할·합병 과정에서 기록 누락이나 착오가 생긴 경우입니다.
• 시간의 경과: 오랜 기간이 지나면서 실제 이용 현황과 장부상 기재가 달라진 경우입니다.

경계나 면적 같은 물리적 표시는 지적공부가, 소유권 등 권리관계는 등기부가 판단 기준이 됩니다. 문제는 두 장부가 충돌할 때인데, 대법원이 이에 관해 명확한 기준을 제시한 사례가 있습니다.

실무에서 상담을 진행해 보면 현재 발급되는 등기사항증명서 한 장만 들고 오시는 분이 대부분입니다. 그러나 이런 사건의 승패는 대개 과거 기록에서 갈립니다. 폐쇄등기부등본, 부책식·카드식으로 관리되던 구 토지대장, 지적복구자료조사부, 토지조사부 등을 지적소관청과 국가기록원에 정보공개청구로 확보해 두는 것이 좋습니다. 해당 시기의 항공사진이나 과세 관련 장부도 분할 사실을 뒷받침하는 간접 자료가 되는 경우가 많습니다.

대법원 판례로 본 지적공부-등기부 불일치 해결

강원도 속초시 도문동 일대 토지 분쟁이 그 기준을 제시했습니다. 원래 약 2124평(7022㎡)의 단일 필지였던 토지가 약 1000평, 800평, 200평의 세 필지로 분필 등기됐으나 6.25 전쟁으로 지적공부와 등기부가 모두 멸실됐습니다. 전쟁 후 세 필지는 각기 다른 소유자 명의로 등기가 회복됐는데, 800평 토지 소유자 B씨가 토지대장을 기준으로 분할 전 2124평 전체를 자기 토지 경계로 편입시키려 하자, 나머지 토지 중 하나를 소유한 A씨가 2013년 8월 소유권 확인과 경계 확정을 구하는 소송을 제기했습니다.

1심과 2심은 토지대장에 1개 필지만 존재하는 이상 토지가 3개로 나뉘어 존재했다고 단정하기 어렵다며 원고패소 판결(원고의 청구를 받아들이지 않는 판결)을 내렸습니다. 그러나 대법원은 등기상 이미 분할되어 있고 지적공부에만 분할 기록이 없다면 등기를 기준으로 판단해야 한다고 보아, 원심(하급심의 판결)을 파기하고 사건을 강릉지원으로 돌려보냈습니다.

대법원 2017. 2. 21. 선고 2016다225353 판결

대법원이 제시한 판단 기준과 그 의미

대법원은 위 판결에서 토지의 권리관계 판단 기준을 다음과 같이 설명했습니다.

“어느 토지에 대해 소유권이전등기(부동산의 소유권이 한 사람에게서 다른 사람에게 넘어간 사실을 등기부에 기록하는 것)가 마쳐져 있다면 등기 당시에는 소관청(토지 관련 사무를 관장하는 행정기관)에 해당 토지의 지적공부가 비치돼 있었다고 보는 것이 타당하다.”

“토지를 분할하기 위해서는 우선 지적도(토지의 경계·지번·지목 등을 표시한 지도)상 토지를 나누고 새롭게 토지대장에 등록해야 하므로 특별한 사정이 없는 한 토지가 분할 등기돼 있다면 분할된 토지대장도 존재하고 있었다고 봐야 한다.”

“여러 필지로 분할돼 지적공부에 등록됐다가 이것이 모두 멸실된 후 소관청이 이를 복구하면서 분할 전 1필지의 토지로만 복구한 경우 종전 분할된 토지의 각 소유자는 분할된 토지의 경계를 특정하여 소유권을 주장·행사할 수 있다.”

즉 소유권이전등기가 마쳐졌다면 그 당시 지적공부가 비치되어 있었고, 분할 등기가 존재하는 이상 분할된 토지대장도 존재했다고 본 것입니다. 따라서 지적공부가 멸실된 뒤 분할 전 1필지로만 잘못 복구되었더라도 각 소유자는 분할된 경계를 기준으로 소유권을 주장할 수 있고, A씨처럼 분필된 등기사항증명서를 근거로 공유물분할소송을 제기하면 소유권을 인정받을 여지가 큽니다.

다만 실무에서는 “등기부에 분필 기록이 있으니 끝”이 아닙니다. 상대방은 대개 그 분필등기가 원인무효라거나, 복구된 1필지 전부를 오랜 기간 점유해 왔다는 취득시효 주장으로 맞섭니다. 그래서 소 제기 전에 각 필지의 위치와 형상을 특정할 수 있는지, 측량감정으로 경계를 복원할 수 있는지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 측량감정은 수개월이 소요되고 비용도 적지 않으므로, 감정 신청 시기를 놓치면 변론이 불필요하게 길어지는 경우가 많습니다.

왜 다를까? 등기부취득시효와 공유물분할소송의 판단 기준

공유물분할소송에서는 등기를 기준으로 판단하지만, ‘등기부취득시효(부동산 소유자로 등기된 자가 10년간 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 점유하면 소유권을 취득하는 제도)’에서는 정반대의 결론에 이를 수 있습니다.

등기부취득시효는 민법 제245조 제2항에 따라 등기부상 소유자로 등재된 사람이 실제 점유한 부분에 대해 소유권을 취득하는 제도입니다. 토지대장에 분할이 되어 있지 않으면 점유하고 등기된 토지의 범위와 형상을 특정할 수 없어 점유 부분과 등기부 기재가 일치한다고 볼 수 없고, 결국 취득시효를 인정받기 어렵습니다. 등기부취득시효가 점유취득시효(20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 자가 등기함으로써 소유권을 취득하는 제도)와 달리 ‘등기’ 요건을 추가로 요구하는 만큼 대상 토지의 특정에도 더 엄격한 잣대를 적용하기 때문입니다.

반면 공유물분할소송은 공유 관계를 해소해 각자의 단독 소유를 확정하는 데 목적이 있습니다. 지적공부상 분할이 없더라도 소송 과정에서 공유자들의 협의로 경계를 특정할 수 있고, 협의가 이루어지지 않으면 법원이 토지를 경매에 부쳐 매각 대금을 지분 비율대로 나누는 ‘가격분할(부동산을 매각해 대금을 공유자에게 나누는 방식)’을 명할 수도 있습니다. 그래서 분필된 등기사항증명서만으로도 소를 제기할 수 있습니다.

소송에 앞서 검토할 대안도 있습니다. 지적소관청에 등록사항 정정을 신청하거나 지적재조사 절차를 통해 장부 자체를 바로잡는 방법입니다. 다만 인접 토지 소유자나 이해관계인의 동의가 필요한 경우가 많아, 이미 다툼이 표면화된 사건에서는 소송과 병행하게 되는 것이 보통입니다. 또 분할 방법을 두고는 조정 단계에서 현물분할과 대금분할을 절충하는 사례가 많으므로, 상대방이 원하는 구획과 이용 계획을 미리 파악해 두면 협의 가능성이 높아집니다.

정리

위 대법원 판례는 공유물분할소송에서 등기부가 갖는 무게를 보여주지만, 등기부취득시효처럼 토지의 특정성이 엄격하게 요구되는 국면에서는 여전히 지적공부가 더 큰 비중을 차지합니다. 유사한 분쟁이라면 과거 장부와 측량 자료를 먼저 확보한 뒤 구체적 사실관계에 맞는 전략을 세우는 것이 좋습니다.

법적 고지

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