공공임대주택 무단 양도/전대, 무상도 처벌? 불법전대 처벌 및 예외 총정리

공공임대주택 무단 양도/전대, 무상도 처벌? 불법전대 처벌 및 예외 총정리

공공임대주택을 부득이 비워야 할 때 지인에게 잠시 쓰게 해도 되는지 묻는 경우가 많습니다. 그러나 공공임대주택은 일반 임대차와 규율이 전혀 다릅니다.

공공임대주택, 친구에게 잠시 빌려줘도 될까요?: A씨의 사례

2011년 서울 강남의 LH공사 공공임대주택에 입주한 A씨는 2015년 지방 발령으로 이사하게 되자, 친구 B씨에게 아무 대가 없이 그 주택을 사용하게 했습니다. A씨와 B씨는 어떤 제재를 받을까요? 결론부터 말하면, 대가를 받지 않았다는 사정만으로 처벌을 면할 수는 없습니다.

공공임대주택 무단 전대, 법적 처벌은?

공공임대주택은 주거 취약계층의 주거 안정을 위해 국가나 지방자치단체가 공급하는 주택이므로, 임차인의 권리 행사에도 엄격한 제한이 따릅니다. 「공공주택 특별법」 제49조의4에 따라 공공임대주택의 임차인은 임차권을 타인에게 양도하거나 주택을 타인에게 전대(轉貸, 빌린 것을 다시 제3자에게 빌려주는 행위)할 수 없습니다. 양도에는 매매, 증여 등 권리 변동이 따르는 모든 행위가 포함되고, 상속만 예외로 인정됩니다.

이를 위반해 임차권을 양도·전대한 사람과 이를 알선한 사람은 형사처벌 대상이며, 실무에서는 공인중개사가 알선 혐의로 함께 입건되는 사례도 드물지 않습니다.

공공주택특별법 제57조의4 (벌칙)
제49조의4제1항을 위반하여 임차권을 양도하거나 공공임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

제재는 형사처벌에 그치지 않습니다. 공공주택사업자는 위반한 임차인과의 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 있고(「공공주택 특별법」 제49조의3), 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 최대 4년의 범위에서 공공임대주택 입주 자격을 제한할 수 있습니다(같은 법 제49조의8).

실무상 주의할 점은 이 세 가지 제재가 각각 별개의 절차로 진행된다는 것입니다. 형사사건이 아직 수사 단계인데도 사업자의 계약해지 통보가 먼저 도착하는 경우가 많고, 이때 이의를 제기할 수 있는 기간이 정해져 있어 대응 시기를 놓치면 명도소송으로 이어집니다. 또한 적발은 대개 정기 실태조사, 전입세대 열람 결과의 불일치, 인근 세대의 민원에서 시작됩니다. 전입신고를 하지 않고 거주하더라도 관리비 납부자, 주차 등록 차량, 택배·우편물 수취인 등으로 실거주자가 확인되는 경우가 많다는 점을 유념해야 합니다.

무상 사용대차도 불법? 대법원 판례 해설

대가 없이 빌려주는 무상 사용대차는 어떨까요. 대법원은 유상·무상을 불문하고 전대가 금지된다고 보아, 무단 전대 혐의로 기소된 피고인에게 벌금 200만원을 선고한 원심을 그대로 유지했습니다(대법원 2017. 1. 12. 선고 2016도17967 판결). 「임대주택법(현 공공주택 특별법)」이 임차인의 자격과 선정 방법, 임대 조건을 엄격히 규정하고 부정한 방법의 취득이나 무단 양도·전대를 범죄로 정해 처벌한다는 점이 근거였습니다.

"임대주택법(현 공공주택특별법)이 금지하는 임차권의 양도는 매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위(상속의 경우는 제외)를 포함하고 있는 점을 종합할 때, 구 임대주택법 제19조에서 금지하는 임대주택의 전대는 대가 지급 여부와 관계없이 임차인이 임대주택을 다시 제3자에게 사용·수익하게 하는 행위를 의미한다고 할 것이므로 유상의 임대차뿐만 아니라 무상의 사용대차도 포함된다고 봐야 한다."
– 대법원 2017. 1. 12. 선고 2016도17967 판결

입법 취지가 저소득층의 주거 안정에 있는 이상, 대가 수수 여부는 성립 요건이 아니라 양형에서 참작될 사정에 그칩니다.

수사 단계에서 "차임을 받지 않았고 잠시 맡긴 것에 불과하다"는 주장이 자주 제기되지만, 위 판례로 인해 그 자체로는 받아들여지기 어렵습니다. 다만 실제 사건에서는 '전대인가, 임차인 본인의 거주가 유지된 상태에서 일시적으로 지인이 머문 것인가'가 다투어지는 경우가 많습니다. 임차인이 세대주 지위와 주민등록을 유지하고 짐과 생활 근거를 그대로 둔 채 단기간 자리를 비운 사안이라면 사용·수익하게 한 것으로 보기 어렵다는 반박이 가능하므로, 관리비·공과금 납부 내역, 출입 기록, 통신 기록 등 실거주를 뒷받침할 자료를 초기에 확보해 두는 것이 좋습니다.

예외적으로 임차권 양도/전대가 가능한 경우

「공공주택 특별법」 제49조의4 단서 및 같은 법 시행령 제48조는 예외를 두고 있습니다. 임차인이 아래 사유로 주거를 이전하게 되는 경우 무주택 세대구성원에게 임차권을 양도하거나 전대할 수 있으나, 반드시 공공주택사업자의 동의를 받아야 하며 동의 없는 양도·전대는 여전히 불법입니다.

실무에서 가장 흔한 실수는 '먼저 사람을 들여놓고 나중에 동의를 받으려는 것'입니다. 동의는 사전 서면 절차이므로, 이미 제3자가 거주를 시작한 뒤에 신청하면 사후 승인이 거절되는 사례가 많고 그 신청서가 위반 사실의 증거로 남기도 합니다. 근무지 이전이라면 인사발령서와 재직증명서, 질병치료라면 1년 이상의 치료·요양이 필요하다는 취지가 명시된 진단서, 국외 체류라면 비자·재외국민 등록 서류를 미리 갖춘 뒤 신청하시는 편이 안전합니다. 거리 요건은 행정구역이 아니라 최단 직선거리로 판단하므로, 애매한 경우 사업자 담당 부서에 사전 문의해 기준 충족 여부를 확인해 두는 것이 좋습니다.

A씨의 선택, 결국 불법이었을까?

A씨의 사정은 예외 사유 중 '근무·생업 등으로 인한 주거 이전'에 해당할 여지가 있으나, 예외가 인정되려면 ①공공주택사업자의 동의와 ②양수인 또는 전차인이 무주택 세대구성원일 것이라는 두 요건이 모두 갖추어져야 합니다. A씨는 동의를 받지 않았고 B씨가 무주택 세대구성원인지도 확인되지 않았으므로, 무단 전대에 해당하며 다음과 같은 결과가 따릅니다.

• 형사처벌: 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
• 임대차계약 해지: 공공주택사업자는 A씨와의 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
• 입주자격 제한: 향후 4년의 범위에서 공공임대주택 입주 자격이 제한될 수 있습니다.

한편 B씨에 대해서는 「공공주택 특별법」상 별도의 처벌 규정이 없습니다. 다만 B씨는 사업자에 대해 점유 권원을 주장할 수 없어 퇴거 의무를 지며, A씨에게 지급한 보증금이나 이사비용을 돌려받기 어려운 경우가 많습니다.

결론 및 제언

불가피하게 집을 비워야 한다면 전대를 택하기 전에 다른 방법부터 검토하시기 바랍니다. 세대원 일부가 계속 거주하는 형태로 유지할 수 있는지, 계약을 정상 해지하고 이전 지역의 공공임대주택으로 다시 신청하는 편이 유리한지, 사업자가 운영하는 임차권 반납·재공급 절차를 이용할 수 있는지가 실무에서 자주 검토되는 대안입니다.

이미 제3자가 거주하고 있는 상태라면, 자진해서 관계를 정리하고 원상회복하는 것이 형사절차와 계약해지 양쪽에서 유리하게 참작되는 경우가 많습니다. 조사 통지를 받은 뒤에는 진술 내용이 계약해지 절차에도 그대로 활용되므로, 사실관계를 정리한 다음 법률 전문가와 상담해 대응 방향을 정하시길 권합니다.

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