부동산 인도명령 후 짐 처리, 유체동산 매각명령으로 해결!

경매 낙찰 후 짐 때문에 골치 아프다면?

경매로 낙찰받은 아파트에서 전 소유자(채무자)가 이사비를 요구하며 버티는 일은 흔합니다. 15억 원에 낙찰된 아파트의 전 소유자가 이사비 1,500만 원을 요구하는 사례가 대표적입니다. 이때 매수인은 법원에 인도명령(경매로 부동산을 취득한 매수인이 점유자로부터 점유를 넘겨받기 위해 신청하는 명령)을 신청해 점유자를 내보낼 수 있습니다. 문제는 집행까지 마쳐도 집 안에 남은 가재도구 등 유체동산(옮길 수 있는 재산)의 처리는 별개 절차라는 점입니다. 점유는 회복했지만 짐 때문에 입주도 임대도 못 하는 상태가 이어집니다.

부동산 인도명령 집행 절차와 동산 보관 문제

인도명령 결정이 나면 강제집행을 위해 집행문(강제집행을 할 수 있음을 공증하는 문서)을 부여받아야 합니다. 집행문을 갖춰 강제집행을 신청하면 집행관은 본집행에 앞서 집행계고(정해진 기간 안에 스스로 이행하라는 통지)를 실시하며, 계고 기간은 통상 1주일에서 1달입니다.

계고 기간이 지나 본집행에 들어가면 집행관은 현장의 채무자에게 동산을 인수하라고 고지하지만, 실무에서는 거부하는 경우가 많습니다. 집행관은 동산을 임의로 폐기할 수 없으므로 채권자에게 보관을 의뢰하고, 채권자는 전문 보관업자에게 위탁 보관합니다. 보관업자는 보통 1컨테이너 기준 2달 치 보관료 약 75~90만 원을 선납받습니다. 채무자가 끝내 짐을 찾아가지 않으면 채권자는 기약 없는 보관료를 계속 부담하게 됩니다.

실무에서 조언드리는 부분은 집행 현장의 기록입니다. 본집행 당일 집행관 사무실에서 작성하는 동산 목록 외에, 채권자 측에서도 방마다 사진과 영상을 남겨 두는 것이 좋습니다. 나중에 채무자가 "고가의 물건이 없어졌다", "귀금속이 있었다"며 손해배상을 주장하는 사례가 실제로 있는데, 집행 당시 상태를 입증할 자료가 없으면 다투기가 까다로워집니다. 보관업체를 선정할 때 컨테이너 반입 사진과 봉인 사진을 받아 두는 것도 같은 이유에서 권해드립니다.

채권자를 위한 구제책: 유체동산 매각명령 신청

보관료 부담을 끊는 법적 수단이 유체동산 매각명령 신청(채무자가 동산을 찾아가지 않을 때 법원의 허가를 받아 그 동산을 매각·처분하는 제도)이며, 「민사집행법」 제258조 제6항에 근거합니다.

신청 전에 채무자에게 내용증명으로 보관 장소와 인수 기한을 고지해 두는 것이 좋습니다. 그럼에도 인수하지 않으면 매각명령 신청서를 법원에 제출합니다. 상담에서 자주 나오는 질문이 "채무자 주소를 모르는데 어떻게 하느냐"인데, 이 경우 집행 기록상 송달 장소와 주민등록초본상 최후 주소를 함께 확인해 발송 사실을 남겨 두면 됩니다. 반송되더라도 인수를 게을리했다는 정황을 뒷받침하는 자료가 됩니다.

「민사집행법」 제258조(유체동산에 대한 집행의 특례)

⑥ 채무자가 동산의 수취를 게을리한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 한다.

매각명령 신청부터 최종 유체동산 처분까지

신청 이후의 흐름은 다음과 같습니다.

유체동산 처리 완료 및 소요 기간

매각명령 신청부터 실제 처분까지는 최소 2개월 이상 걸리는 경우가 많고, 그동안 보관료는 계속 발생합니다. 그래서 상담에서는 집행 착수 전에 이사비 협의와 강제집행 총비용을 비교해 보시라고 말씀드립니다. 집행 노무비, 컨테이너 보관료, 매각명령 절차 비용, 그리고 그 기간 동안 사용하지 못하는 부동산의 기회비용까지 더하면, 상대가 제시한 금액보다 커지는 사례가 실제로 있습니다. 다만 협의로 정리한다면 반드시 명도합의서에 인도 기한과 잔류 물품 소유권 포기 조항을 넣어 두어야 뒤탈이 없습니다.

협의가 무산되었다면 인도명령 집행에서 멈추지 말고 유체동산 매각명령까지 밟아 짐 문제를 종결하는 것이 결국 비용을 줄이는 길입니다.