전월세 계약 전 필수! 안전한 부동산 거래 체크리스트

안전한 전월세 계약을 위해 계약서에 서명하기 전 반드시 확인해야 할 사항을 순서대로 정리했습니다.

첫걸음은 등기부등본 확인입니다

계약에 앞서 권리관계를 파악하는 가장 기본적인 절차는 등기부등본(부동산의 권리 관계와 현황을 기록한 공적 장부)을 직접 발급받아 읽는 것입니다. 여기에는 부동산(토지 및 그 정착물)의 물리적 현황과 소유자, 설정된 권리가 모두 드러납니다.

구성은 세 부분입니다. 표제부에는 소재지·면적 등 물리적 현황이, 갑구(소유권에 관한 사항)에는 소유권(소유물을 전면적으로 지배할 수 있는 권리)의 변동 이력이, 을구(소유권 외의 권리에 관한 사항)에는 은행 담보대출에 따른 근저당권 등이 기재됩니다.

등기부등본은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 발급받을 수 있습니다. 계약 당시 등기부가 깨끗했는데 잔금일 직전 임대인이 추가 대출을 받아 근저당권이 설정되는 사고가 실무에서 잦습니다. 계약일뿐 아니라 잔금 지급 당일 아침에 다시 열람해 화면을 캡처하고, 계약서에 "잔금일까지 새로운 권리를 설정하지 않는다"는 특약을 넣어 두면 분쟁 시 유리한 근거가 됩니다.

보증금 회수 위험, 등기부로 미리 계산해 보세요

등기부 확인의 핵심 이유는 보증금을 지킬 수 있는지 가늠하기 위함입니다. 특히 을구의 선순위 채무(경매 시 다른 채권보다 먼저 변제받는 채무)가 많을수록, 그 집이 경매(채무 불이행 시 법원이 재산을 매각해 채무를 갚게 하는 절차)에 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다.

시세 6억 원인 집에 담보대출 4억 원이 설정된 상태에서 보증금 5억 원에 전세 계약을 한다고 가정해 봅시다. 선순위 채무 4억 원과 보증금 5억 원을 더하면 9억 원으로 시세를 훌쩍 넘습니다. 경매 낙찰가가 시세보다 낮게 형성되는 것이 보통이므로, 은행이 4억 원을 먼저 배당받고 나면 임차인에게 돌아올 몫은 거의 남지 않습니다. 여기에 당해세(그 부동산 자체에 부과되는 세금)가 미납되어 있다면 회수 가능액은 더 줄어듭니다.

임차인은 계약 체결 전에는 임대인 동의를 받아, 계약 후에는 일정 요건 아래 동의 없이도 임대인의 국세·지방세 체납액을 열람할 수 있습니다. 열람에 응하지 않는다면 그 자체를 위험 신호로 보아야 합니다. 계약 전 전세보증금반환보증 가입이 가능한 물건인지 확인하고, 가입이 거절되는 조건이라면 계약을 재고하시기 바랍니다.

계약 상대방은 등기부상 소유자여야 합니다

등기부상 소유자가 따로 있는데도 배우자나 자녀, 제3자가 계약 자리에 나오는 경우가 있습니다. 배우자라도 정당한 대리권(타인을 대신해 법률행위를 할 수 있는 권한)이 없다면, 뒤늦게 소유자가 계약의 효력을 부인할 때 임차인이 대응하기 어렵습니다.

• 소유자와 직접 계약: 등기부상 소유자를 직접 만나 계약하는 것이 가장 안전합니다. 신분증으로 본인 여부를 확인하고 계약서에 직접 서명하도록 합니다.
• 대리인과 계약 시: 부득이하게 대리인과 계약한다면 대리권의 존재를 서류로 확인해야 합니다.

  확인해야 할 서류는 다음과 같습니다:

  • 소유자의 인감도장이 날인된 위임장
  • 위임장의 도장이 본인 것임을 증명하는 소유자의 인감증명서

  서류만으로 안심해서는 안 되며, 소유자에게 직접 전화해 대리권 수여 사실과 보증금·기간 등 계약 내용을 확인해야 합니다. 소유자가 해외에 있다면 현지 공관에서 발급한 위임장 등을 추가로 요구합니다.

  실제 분쟁에서는 통화 사실 자체를 입증하지 못해 임차인이 불리해지는 경우가 많으므로, 통화 녹음이나 소유자 명의 휴대전화로 주고받은 문자 메시지를 남겨 두시기 바랍니다. 보증금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 송금하는 것이 원칙이며, 대리인이 자기 계좌를 요구한다면 그 권한이 위임장에 명시되어 있는지 확인해야 합니다.

계약을 잘 마쳤더라도 전입신고와 확정일자를 미루면 대항력과 우선변제권 취득 시점이 늦어져 그 사이 설정된 근저당권에 순위가 밀립니다. 이사 당일 전입신고를 마치고 확정일자를 받아 두어야 합니다. 권리관계가 복잡하거나 의심스러운 부분이 있다면 계약금을 넣기 전에 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.

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